“29.8万起住河汉”

“低门槛兑现河汉安家梦”

“包租3000元/月起”

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合计是捡到笋盘了，没意想是入了“坑”。日前广州李先生向“专+帮”爆料，3月初，他年近六旬的姐姐底本想买个公寓“自住+投资”，却摸头不着着了谈。李大姨购买位于广州河汉区的中洲盛年公寓，可是，所购公寓莫得红本只好使用权，退房则将面对多数负约金。

先是房产中介以低门槛购房骗去现场，然后用廉价使用权公寓甩卖吸引关心，再用每个月保底3000元返租吸引入坑，“三个套路”丝丝入扣，这亦然李大姨一步步走下去无法自拔的原因。

不管是年青东谈主想在市中快慰个家，还是老年东谈主寻找地舆位置便利的养老房，每盏灯火的背后都承载着世俗东谈主对好意思好生计的质朴期待。但那些打着“低门槛兑现安家梦”的特殊物业，的确不错圆了“居者有其屋”的置业梦吗？看似低门槛的使用权公寓，其背后又有哪些粉碎者职权值得关心？

以租代售，签了39年认租合同

李先生先容，他姐姐认购的公寓是广州河汉区车陂板块的中洲盛年公寓，技俩和21号线棠东地铁站隔了条马路，3梯30户，一共1900多套。

过完春节，李先生的姐姐就去看了公寓。“他们准备去外地和子女住两年，但是以后还要回归，是以想买套公寓，不错出租，回归也有地点落脚。”李先生先容。

“他们在抖音、小红书上看到推选公寓，20万—30万元就不错入住河汉，还有高房钱报恩，就相当感兴趣。”

“哪有20多万元的房，去到现场她才发现最小的28平方米公寓，往常报价在40多万元，一些不好楼层也要30多万元。”李先生告诉记者，网罗上标榜的“廉价”，其实仅仅房产中介吸引粉碎者去现场看房的幌子。

记者挑升拜访了技俩现场，销售告诉记者，“29.8万元起步”是中介“编出来”的，认识是为了吸引客户过来，因为他们只须带东谈主过来就会有奖励，骨子上一套公寓的价钱基本上都在40万元以上，况且3房单元本事用明火，价钱去到100多万元。

许多粉碎者明知是被中介骗往时的，但现场氛围感“拉满”，济济一堂、东谈主声忻悦、时时常传来砸金蛋成交的声息……他们会被这样的氛围感染后，连接留住来了解情况，其中也包括李大姨。

“他们那处见过这样的场景。”李先生告诉记者，其姐姐底本想回家和男儿琢磨一下再作念决定。但由于销售见知看好的屋子立时就要被卖掉了，在“饥饿营销”刺激下，第二天下昼李大姨就去“买”下了这套价值39.8万元，面积27.5平方米的公寓。

准确地说不是“买”而是“租”，因为顽强的不是认购合同而是认租合同。据李先生提供的云尔露馅，认租合合并共两份，一份租借时间从2025年到2044年，共20年，房钱1191元/月，占了总房钱的约七成。另一份，租借时间是从2045年到2063年，共19年，房钱524元/月。

“39年使用权分2份合同签署，认识是为了粉饰‘租房合同不得逾越20年’的法律划定，合同中头20年占房钱总和70％，20年后其负约成本就很低。”李先生先容。

但销售的倾销话术是，该技俩使用权为39年，天然承租东谈主莫得寂然房产证，但合同都具有法律效应，价钱不仅比有产权的公寓低，况且无须交特地税费。畴昔要是要转让使用权，只需要向甲方支付合同主体变更手续费3000元，无须像世俗公寓转手税费很高。

广东合邦讼师事务所结伙东谈主杨登基告诉记者，因民法典划定最长房屋租借期限是20年，有些开导商为了粉饰法律的逼迫，通过在合同中商定租借20年，另特地施助19年，贪图39年的出租模式来销售公寓。但因有法律强制性划定，是以逾越20年部分的19年应为无效。

返租吸引，承诺按月3000元托管

其实，让李大姨心动并急着签约的另一个原因是，销售方承诺的“托管返租”做事。

“他们想着离开广州以后，我方不便捷出租责罚，要是有东谈主襄理出租公寓不错省好多阻难，销售先容，签了托管合同每个月就有踏实的3000元返租，致使还能享受特地分红。”李先生说。

记者在技俩现场也发现，在样板房傍边，有一个旅店托管公寓的告白牌。托管公寓名为念念橙公寓，28平方米一房户型，每月房钱3000元；28平方米2房户型，每月房钱3200元；55平方米三房两厅，每月房钱3700元。在固定房钱和骨子营收5:5分红中，两者取其高。

技俩销售也积极向记者推选了“返租抵扣”贷款的做事，并襄理算了一笔账：要是总价42万元的公寓，首付10万元，贷款32万元，五年还清，每个月本金加利息大约还6300元，扣除至少3000元的返租，那就最多只用还3300元。

凭据李先生提供李大姨的拜托计算责罚合同，乙方为江门市某旅店责罚有限公司，托管时间为10年，月房钱3000元/月，每满三年增多3%。企查查露馅，该公司2022年6月开导，注册成本100万元，但实缴成本暂无。

的确这样好出租？记者在第三方租房平台上搜索发现，中洲盛年隔壁的公寓天健汇一居室宽敞月租在2000多元，一个36平方米的一居室报价2500元/月。棠东地铁站隔壁的YOU+社区，26—30平方米的一室一厅一厨一卫报价2480—2580元/月。

销售则示意，隔壁其他公寓都是平层，而中洲盛年的公寓是复式设想，使用面积更大，房钱天然会更高。

“阁下比这个面积大的公寓都租不起3000元/月的价钱，怎么可能抓续有房钱收入，可能后续会有打不完的讼事。”托管合同让李先生愈加细目这等于个“坑”，赶快劝姐姐去退房。但是买房容易退房难，空口无凭的合同下，李大姨被条款抵偿一起房钱的20%，也等于近8万元。

在楼盘销售东谈主员口中，“托管式公寓”听上去很好意思，酿成了稳赚不赔的“钱树子”：屋子买了无须记挂、不错以租养贷，投资报恩比搭理产物高，能自住也不错换房住，不想租了不错自住、养老等。

但是天上哪会掉馅饼？这些年被“公寓托管”套路的粉碎者不在少数，特等是近些年，一些旅游城市冒出不少“托管式公寓”。据媒体报谈，海南一“托管式公寓”，次年运行返租后，托管公司就东谈主去楼空，有的不仅投资进去的装修钱陪进去了，屋子也都收不回归。

业内东谈主士领导，市集上售后包租的技俩多数是为了加快卖房，先给购房者一个好意思好的远景和预期，收拢“稳赚不赔”的心态把屋子卖出去，至于一两年后能否落地变为履行都是未知数。托管失败的案例更难仆数。

警惕“使用权”，逾越20年部分无效

记者实探中洲盛年技俩发现，周末现场，售楼部大堂和包间的洽谈桌都坐满了东谈主，销售好破碎易帮咱们找到位子，刚坐下就被要签约的客户“挤走”了。看房的既有像李大姨那样上了年龄的置业者，也不乏打扮细致的小年青。现场，时时常传来的砸金蛋抽奖的承诺声，的确让东谈主充满了“进犯感”，销售还在一旁胡作胡为：“当今只好十几套尾货了。”

楼盘沙盘前，一波接一波的置业者在销售领导下，正在了解项认识远景，“北靠河汉聪敏城，南接海外金融城，对岸等于琶洲电商总部，中洲盛年正处于第三中轴中枢要害带——河汉智谷，珠江新城、琶洲、聪敏城有几千家企业的职工有租房需求。”“阁下的住宅五六百万一套，傍边天健汇等公寓也要2万多/平方米，但咱们这边只需要1万多/平方米。”

一辆小汽车的钱，就能买一套看起来投资报恩率相当高的产物，难怪吸引了那么多东谈主。要是真有40年使用权，那是很好的产物，但一次性先把房钱给了，谁来保险粉碎者以后的职权？

凭据认租合同，甲方为广州祥某置业有限公司（下称“置业公司”）、广州盛某寓物业发展有限公司（下称“物业发展公司”）。但是公寓权属方为广州市黄村实业有限公司（下称“黄村实业”）地皮性质为国有划拨，仅用作生意/商务/旅店用途使用。

置业公司向黄村实业赢得了技俩使用权，再授权给物业发展公司进行代理出租计算责罚，后者收取房钱总和的30%，后者亦然具体厚爱公寓的物业做事。高出于“一房主”是黄村实业，“二房主”是置业公司，还有个“三房主”是物业发展公司。

关于租期的保险，认租合同商定，甲方租借技巧转让该房屋时，须提前3个月书面报告乙方，典质该房屋须提前30日报告乙方。补充合同露馅，要是是甲方原因导致撤废合同，应向乙方支付剩余房钱，还需要支付总金额20%的战役负约金，弥补乙方蚀本。

北京金诉讼师事务所主任王玉臣领导：“租借该公寓的市民务必要防备租借的支付形状，是按月支付、按年支付还是一次性支付。这类公寓的出租方时常不是房屋的产权东谈主，而仅仅运营方，要是承租东谈主一次性支付过多房钱，将来运营方跑路或爆雷，很容易钱房两空，这些年访佛的纠纷早已层出不穷。”

杨登基则领导：“往常的房屋租借合合并般都是按月、按季、按年来支付房钱，但此类商品模式基本都是一次性收都粉碎者的房款（房钱），合同莫得任何的网签备案手续，系数房款（房钱）不行能打入到政府监管账户中，开导商也莫得备案监督，是以很容易导致一房多卖（租），或者因房屋被认定为违建而被强拆等，导致粉碎者职权受损。”

事实上，频年“使用权公寓”纠纷不在少数。住建部门领导：严慎顽强租期逾越20年的租借合同，逾越20年的，逾越部分无效；租借涉嫌蜕变霸术使用用途的或有加建行径的房屋存在无法通过完满验收、无法依期托福的风险；严慎顽强一次性收取全租期房钱的租借合同，慎防“长收短付”（技俩方收取承租东谈主的房钱周期长于托福给地皮权属东谈主的房钱周期）带来的风险；“房钱贷”“现款贷”属于信用贷款，非“房贷”，严慎防护被愚弄个东谈主信用套取信贷资金。

广东省住房策略琢磨中心副主任、首席琢磨员李宇嘉提议，一是要加强粉碎者阐明，购房的时候要对产权、销售经验等要很了了，二是要加强市集查察，对违章销售的技俩进行打击，第三要要加强销售圭表责罚，比如技俩现场要明确公示预售许可证等。

南边+记者 周中雨

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